WEG-Verwalter kündigen: Fristen, Ablauf und Checkliste für Beiräte

Wenn die Jahresabrechnung wieder Monate zu spät kommt, Anfragen unbeantwortet bleiben oder Rücklagen nicht nachvollziehbar sind, stellt sich für viele Beiräte irgendwann dieselbe Frage: Wie wird man den Verwalter eigentlich wieder los? Die gute Nachricht zuerst: Seit der WEG-Reform 2020 ist das deutlich einfacher geworden, als viele Eigentümer annehmen.

Zwei Dinge, die man auseinanderhalten muss

Das WEG-Recht unterscheidet strikt zwischen zwei Vorgängen, die inhaltlich zusammengehören, aber rechtlich getrennt laufen — Fachleute nennen das die Trennungstheorie:

1. Die Abberufung — das Ende der Organstellung des Verwalters, beschlossen von der Eigentümerversammlung.
2. Die Kündigung des Verwaltervertrags — das Ende des zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrags.

Ein Verwalter kann also abberufen sein und trotzdem noch vertraglich — und damit vergütungspflichtig — im Amt hängen. Genau das ist der Punkt, an dem viele Eigentümergemeinschaften stolpern.

Abberufung: seit 2020 jederzeit möglich, ohne Grund

Bis Ende November 2020 durfte ein Verwalter nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden. Das hat sich mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) grundlegend geändert.

Seit dem 1. Dezember 2020 kann die Eigentümerversammlung den Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen mit einfacher Mehrheit abberufen.

Anderslautende Klauseln in Gemeinschaftsordnungen oder älteren Verwalterverträgen, die eine Abberufung an einen wichtigen Grund knüpfen, sind seither unwirksam — das gilt nach der Rechtsprechung auch für Bestellungen, die vor 2020 begründet wurden.

Was mit dem Verwaltervertrag passiert

Mit der Abberufung endet der Verwaltervertrag nicht automatisch sofort. Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet er spätestens sechs Monate nach der Abberufung — es sei denn, im Vertrag ist eine kürzere Frist vereinbart oder der Vertrag wäre ohnehin früher ausgelaufen.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Checkliste: Verwalter kündigen

• Unzufriedenheit im Beirat dokumentiert und mit anderen Eigentümern abgestimmt
• Alternative Hausverwaltung(en) angefragt, Angebote eingeholt
• Prüfung: Ist die neue Verwaltung nach § 26a WEG zertifiziert bzw. auf dem Weg dorthin?
• Tagesordnungspunkte „Abberufung" und „Neubestellung" formuliert
• Einladung zur Eigentümerversammlung mit korrekter Frist verschickt
• Verwaltervertrag auf vertragliche Kündigungsfristen geprüft
• Termin für die maximale 6-Monats-Frist im Kalender markiert
• Übergabeprotokoll und Fristen mit neuer Verwaltung abgestimmt

Was das für kleinere WEGs in der Praxis bedeutet

Gerade bei Objekten mit 4 bis 15 Einheiten erleben wir häufig ein zusätzliches Problem: Nach der Abberufung ist die alte Verwaltung zwar formal auf dem Weg raus, aber niemand hat sich vorher um eine passende neue Verwaltung gekümmert — kleinere Objekte werden von etablierten Verwaltungen oft abgelehnt oder erst nach langen Wartelisten übernommen. WEG-Kontor Stuttgart hat sich bewusst auf genau diese Objektgrößen spezialisiert — mit transparent gestaffelten Preisen und ohne Mindestgröße. Mit dem Kostenrechner lässt sich in wenigen Minuten ermitteln, was die Verwaltung für die eigene WEG kosten würde.

Dieser Beitrag bietet eine praktische Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufig gestellte Fragen