„Ich will nicht in den Beirat, was, wenn da was schiefgeht und ich dafür geradestehen muss?" — dieser Satz fällt in fast jeder Eigentümerversammlung, wenn ein Beiratsposten neu zu besetzen ist. Die gute Nachricht: Die Sorge ist seit der WEG-Reform 2020 größtenteils unbegründet.
- Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter — er trifft selbst keine bindenden Entscheidungen.
- Seit der WEG-Reform 2020 ist die Mitgliederzahl frei wählbar, auch ein einköpfiger Beirat ist zulässig.
- Unentgeltlich tätige Mitglieder haften nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG) — nicht für einfache Fehler.
- Ein Beirat ist gesetzlich nicht verpflichtend, wird aber in jeder Gemeinschaft empfohlen.
Was der Beirat eigentlich tut
Nach § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat zwei Kernaufgaben: Er unterstützt den Verwalter bei seiner Arbeit und er überwacht sie. Konkret heißt das vor allem: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen, bevor die Eigentümerversammlung darüber beschließt, vom Beirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden.
Prüfen
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung sichten und bewerten.
Begleiten
Bei der Vorbereitung von Versammlungen und größeren Verwaltungsmaßnahmen mitwirken.
Vermitteln
Zwischen Eigentümern und Verwalter, wenn Unzufriedenheit oder Unklarheiten entstehen.
Wie viele Mitglieder braucht ein Beirat?
Bis 2020 war gesetzlich ein dreiköpfiger Beirat vorgesehen. Das ist Geschichte: Seit der WEG-Reform legt die Gemeinschaft die Größe selbst fest — auch ein einzelnes Beiratsmitglied ist zulässig. Nur wenn der Beirat aus mehreren Personen besteht, müssen ein Vorsitzender und ein Stellvertreter bestimmt werden. Mitglied kann ausschließlich werden, wer selbst Eigentümer in der jeweiligen WEG ist.
Die Haftungsfrage — und warum sie oft überschätzt wird
Unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder haften seit 2020 nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit — einfache Fehler im Ehrenamt sind ausdrücklich nicht mehr haftungsrelevant.
§ 29 Abs. 3 WEG hat diese Haftungsprivilegierung ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen, um die Bereitschaft zur ehrenamtlichen Mitarbeit zu erhöhen. Ein übersehener Rechenfehler in der Jahresabrechnung oder eine verspätete Rückmeldung an die Gemeinschaft begründet damit in aller Regel keine persönliche Haftung. Anders sieht es nur aus, wenn eine Aufwandsentschädigung gezahlt wird — dann entfällt das Haftungsprivileg, und die allgemeinen Regeln gelten. Für den verbleibenden Bereich empfiehlt sich dennoch häufig eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung zugunsten der Beiratsmitglieder, deren Prämie die Gemeinschaft trägt.
Praxisbeispiel
Der Beiratsvorsitzende einer WEG mit 9 Einheiten übersieht bei der Prüfung des Wirtschaftsplans, dass eine Versicherungsprämie doppelt erfasst wurde. Der Fehler fällt erst auf, nachdem die Versammlung den Plan beschlossen hat. Da der Beirat unentgeltlich tätig ist und weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt hat — ein Prüffehler dieser Art gilt als einfache Fahrlässigkeit —, haftet er dafür nicht persönlich. Anders läge der Fall, wenn der Beirat von einem offensichtlichen, gravierenden Missstand gewusst und die Gemeinschaft bewusst nicht informiert hätte — das könnte als grobe Fahrlässigkeit gewertet werden.
Wie ein Beirat seine Position praktisch stärkt
Auch ohne strenge Haftung lohnt es sich, die eigene Arbeit sauber zu dokumentieren — nicht aus Angst, sondern aus Eigeninteresse an einer nachvollziehbaren Übergabe an Nachfolger. Drei Gewohnheiten helfen dabei besonders:
- Rücksprachen schriftlich festhalten. Ein kurzer E-Mail-Vermerk nach jedem Gespräch mit der Verwaltung genügt und schafft im Streitfall Klarheit.
- Aufgaben bei mehreren Mitgliedern klar verteilen. Wer prüft die Abrechnung, wer ist Ansprechpartner für Handwerker, wer bereitet die Versammlung vor — Doppelarbeit und Lücken lassen sich so vermeiden.
- Amtszeit von Anfang an befristen. Ein Beschluss über zwei bis fünf Jahre verhindert, dass ein Beirat „aus Gewohnheit" ewig im Amt bleibt, ohne dass die Gemeinschaft das aktiv bestätigt.
Was der Beirat nicht darf
So wichtig die Kontrollfunktion ist — der Beirat hat keine eigene Entscheidungsbefugnis. Er darf dem Verwalter keine bindenden Weisungen erteilen, keine eigenständigen Aufträge vergeben und keine Beschlüsse mit Wirkung für die Gemeinschaft fassen. Diese Kompetenz liegt ausschließlich bei der Eigentümerversammlung. Erteilt ein Beirat dennoch eigenmächtig Aufträge, bindet das die Gemeinschaft in der Regel nicht — und kann im Schadensfall selbst zu Haftungsfragen führen.
Vergütung und Amtszeit
Die Tätigkeit ist grundsätzlich ehrenamtlich, die Eigentümerversammlung kann aber eine angemessene Aufwandsentschädigung beschließen — üblich sind Pauschalbeträge im niedrigen dreistelligen Bereich pro Jahr. Eine gesetzliche Amtszeit gibt es nicht; die Bestellung gilt, bis die Versammlung neu wählt oder abberuft. In der Praxis wird die Amtszeit häufig per Beschluss befristet, etwa parallel zur Laufzeit des Verwaltervertrags.
Häufig gestellte Fragen
Muss ein Beirat aus genau drei Personen bestehen?
Nein. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Mitgliederzahl frei wählbar, auch ein einköpfiger Beirat ist zulässig.
Haftet ein Beiratsmitglied für jeden Fehler?
Nein. Unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder haften nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, nicht für einfache Fahrlässigkeit.
Darf der Beirat dem Verwalter Anweisungen erteilen?
Nein. Der Beirat unterstützt und überwacht, hat aber keine eigene Entscheidungs- oder Weisungsbefugnis. Bindende Entscheidungen trifft die Eigentümerversammlung.
Ist ein Verwaltungsbeirat gesetzlich verpflichtend?
Nein. Die Einrichtung eines Beirats ist keine gesetzliche Pflicht, wird aber in nahezu jeder Gemeinschaft empfohlen, da er die Kommunikation zwischen Eigentümern und Verwaltung spürbar erleichtert.
Wer darf überhaupt Mitglied des Beirats werden?
Nur Personen, die selbst Wohnungseigentümer in der jeweiligen Gemeinschaft sind. Ein Mieter oder eine gesetzlich vertretene Person genügt dafür nicht.
Kann ein Beiratsmitglied wieder abberufen werden?
Ja, ebenso wie die Bestellung erfolgt auch die Abberufung durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung — ohne besondere Fristen oder Formvorgaben.
Dieser Beitrag bietet eine praktische Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.